Vorfälligkeitsentschädigung – Was tun bei vorzeitiger Kreditablösung?

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Gebühr, die die Bank verlangt, wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen. Sie soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen.

Wann wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Die VFE wird typischerweise fällig bei:

• Verkauf der Immobilie während der Zinsbindung
• Umschuldung zu einer anderen Bank
• Sondertilgung über die vereinbarte Grenze hinaus

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Berechnung ist komplex und berücksichtigt:

• Restschuld: Wie viel Kredit ist noch offen?
• Restlaufzeit: Wie lange läuft die Zinsbindung noch?
• Vertragszins vs. Wiederanlagezins: Die Differenz zwischen Ihrem Kreditzins und dem aktuellen Marktzins
• Eingesparte Risikokosten: Die Bank spart Verwaltungs- und Risikokosten ein

Beispielrechnung

| Parameter | Wert | |-----------|------| | Restschuld | 200.000 € | | Vertragszins | 3,5% | | Restlaufzeit | 5 Jahre | | Aktueller Zins | 3,0% | | Geschätzte VFE | ca. 5.000-8.000 € |

Wie können Sie die VFE vermeiden oder reduzieren?

1. Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jeden Immobilienkredit nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Frist beginnt ab dem Tag der vollständigen Auszahlung.

2. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Enthält Ihr Kreditvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, können Sie den Vertrag widerrufen und die VFE entfällt. Prüfen Sie dies, bevor Sie zahlen.

3. Sondertilgungsoptionen nutzen

Vereinbarte Sondertilgungen müssen bei der Berechnung der VFE berücksichtigt werden und reduzieren den Betrag.

4. VFE in den Verkaufspreis einkalkulieren

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie die VFE bei der Preiskalkulation berücksichtigen.

5. Grundschuld übertragen

Statt den Kredit abzulösen, kann der Käufer den bestehenden Kredit unter Umständen übernehmen. Das spart die VFE, ist aber nur selten praktikabel.

Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen

Studien zeigen, dass ein erheblicher Teil der Vorfälligkeitsentschädigungen zu hoch berechnet wird. Es lohnt sich, die Berechnung der Bank von einem unabhängigen Experten prüfen zu lassen.

Fazit

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann beim Immobilienverkauf eine erhebliche Summe ausmachen. Prüfen Sie Ihre Optionen und lassen Sie die Berechnung kontrollieren, bevor Sie zahlen.